Rénovation d'un appartement

Écrit par les experts

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L'immobilier reste une valeur sure et chaque année plusieurs centaines de milliers d'appartements sont vendus. Parmi ces ventes, une proportion importante de bien immobilier qui a besoin d'une remise à niveau plus ou moins importante. Comment s'y prendre ? Quelles sont les astuces pour une rénovation réussie. Nous vous donnons les clés dans cet article.

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Acheter un appartement pour le rénover ?

La rénovation d'un appartement ne nécessite pas uniquement des matériaux ou des idées. Ce sont des travaux qui peuvent être longs et apporter de multiples complications entre le besoin et l'accomplissement. 

Plusieurs cas de figure peuvent se présenter lors de l’achat d'un appartement:

L'appartement a déjà été rénové , les revêtements muraux et l'aménagement intérieur vous plaisent : dans ce cas précis, vous n'aurez plus qu'à poser vos valises. Il faut par contre être conscient que le prix sera en rapport avec l'investissement des propriétaires précédents. Il est rare d'acheter un bien à un prix inférieur au marché s'il n'y a rien à faire en entrant.

L'appartement est "dans son jus" et nécessite une remise à niveau simple comme l'installation électrique  ou des travaux de peinture : c'est le cas le plus courant et celui dans lequel le rapport risques/bénéfices vous est le plus favorable. Vous pourrez tenter de négocier le prix en estimant le coût des travaux et en le déduisant, tout ou partie du prix demandé par le vendeur.

Il existe des exceptions dans des villes ou la demande est très forte, par exemple le prix d'un appartement parisien à rénover obéira plus difficilement à cette règle. La loi de l'offre et de la demande....

L'appartement est endommagé ( infiltrations,très grande vétusté..) Et/ou il est mal agencé : attention, ce type d'achat nécessite soit une expérience réussie en travaux soit d'être bien entourée par une entreprise générale de bâtiments. En particulier si vous devez toucher à un mur porteur... Plus la difficulté sera grande, plus vous pourrez négocier le prix, mais gare aux surprises qui sont inévitables dans ce type de chantier.

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Comment préparer la rénovation ?

Procédez avec méthode en suivant l'ordre ci-dessous pour évaluer vous-même l'étendue du chantier :

  • Si vous ne disposez pas des plans d'origine, référez-vous au métrage des pièces figurant sur le rapport de diagnostic pour établir un document papier ou encore mieux un plan en 3D à l'aide d'un logiciel en ligne que vous trouverez sur le net ( Kozikaza.com par exemple). L'avantage d'une modélisation informatique est qu'elle vous permettra de jouer avec les agencements très facilement. Tout n'apparait pas sur le diagnostic, vous devrez par exemple mesurer certains murs pour évaluer les m2 de carrelage dont vous aurez besoin.
  • Listez l'ensemble des travaux à réaliser dans votre appartement pièce par pièce avec le maximum de détails en fonction de vos souhaits. Plus vous serez précis, plus le devis le sera.
  • Même si l'entrepreneur peut s'en charger, l'achat des matériaux par vos propres moyens  peut être intéressant financièrement. Munie de vos plans, faites établir des cotations concernant les matériaux ( parquet, carrelage, fenêtres, etc..) auprès de différents fournisseurs. Attention prévoyez d'y passer du temps, entre la recherche, les déplacements et les échanges, vos WE seront bien remplis ! N'oubliez pas non plus de budgétiser +10% sur le coût global afin de pallier aux imprévus.

Notez qu'à condition que les travaux soient réalisés par un professionnel, une rénovation de bien immobilier vous ouvre au crédit d'impôt , en particulier la remise à neuf d'équipements d'isolation, l'amélioration énergétique.. 

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Optimisation de l'espace

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Plus encore que la superficie d'un appartement qui peut varier (25m², 50m², 100m², un grand salon ou plusieurs petites pièces séparées de murs),  c'est le fait d'optimiser l'espace qui donnera une base solide à votre rénovation. 

Pensez bien les espaces avant de lancer les travaux. Au besoin, si vous souhaitez ouvrir un mur porteur, faites intervenir un ingénieur béton pour des études techniques en plus des conseils de votre maitre d'oeuvre. 

Il est courant que dans un logement ancien les pièces doivent être redistribuées et il ne faut pas sous-estimer l'impact sur la structure du bâtiment en cas de gros œuvre.

Important : Tout doit être pensé dans les moindres détails pour éviter les problèmes ultérieurs (fermetures de porte, chauffages au mauvais endroit, équipement apparent et/ou gênant). Notez tous les points pour ne rien oublier.

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Combien coûte mon projet de rénovation ?Les tarifs peuvent varier selon les caractéristiques de votre projet.
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Comment réaliser la rénovation de votre appartement ?

Une fois les éléments en main, vous pouvez lancer les travaux :

  • Signez les devis auprès de votre entreprise générale de travaux ( avec garanties de délais et détail précis des postes de travaux)
  • Procédez aux achats de matériaux ( attention aux délais de livraison)
  • Si vous effectuez vous-mêmes des travaux de démolition commencez sans tarder pour laisser place nette à votre entrepreneur ( démonter la cuisine intégrée, enlever les tapisseries, le revêtement de sol et même casser les cloisons superflues..).

 Il est préférable de commencer le chantier dans l'ordre suivant :

  • Gros œuvre ( murs, cloisons, fenêtres..)
  • Rénovation de l'installation électrique et de la plomberie
  • Réfection des sols ( chape, ragréage, carrelage..)
  • Pose des sanitaires
  • Enduits muraux et peinture

Améliorez les performances énergétiques

Même dans un appartement il est possible d'optimiser sa consommation d'énergie aussi bien en chauffage collectif qu'en individuel.

  • Mettez des couches d'isolant sous votre plancher
  • En cas d'intervention sur les faux plafonds, profitez-en pour ajouter de la laine isolante
  • Rénovez vos  vieilles fenêtres

Vous ne regretterez pas votre investissement.

Petit rappel, faites impérativement les travaux avant de procéder à l’emménagement. Il reste possible de faire retouches sur les revêtements muraux ou des menus aménagements une fois dans les murs, mais guère plus. Tenez-en compte dans votre planning.

Rénover un appartement : les dispositions à prendre

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Contrairement à une maison, vous serez tenus à respecter certaines règles de copropriétés, notamment en ce qui concerne le bruit et les gênes dus aux passages dans les escaliers (transport de matériel ou de mobilier).

Chaque ville peut faire varier les horaires à respecter, mais pour exemple dans un appartement parisien, les travaux sont interdits avant 8H et après 21H ainsi que les dimanches et jours fériés. 

Vérifiez auprès de votre mairie ainsi que dans le règlement de copropriété. 

Rapprochez vous également de votre syndic si vous désirerez faire une ouverture dans un mur porteur ou fermer la terrasse en modifiant l'aspect extérieur, ce type de travaux est soumis à autorisation de la copropriété.

  • Respectez les heures de repos
  • Limitez les sons répétés (perceuses, déplacements d'objets lourds)
  • Prévenez vos voisins soit par une visite , soit par une affichette à l'entrée du bâtiment
  • Demandez les autorisations nécessaires au syndic
  • Nettoyez rapidement les traces éventuelles laissées par les gravats dans les parties communes 

 Avec ces précautions vous devriez pouvoir éviter les problèmes de voisinage.

Les points à retenir pour un chantier réussi

  • N'attendez pas le dernier moment pour envisager une rénovation, prévoyez un rétro planning avec une marge d'erreur avant d'emménager ou de louer
  • Pensez bien les aménagements intérieurs avant de faire deviser le chantier
  • Rénover un appartement peut vous apporter un crédit d'impôt sur certains postes
  • Faites intervenir des professionnels pour une rénovation efficace et signer un devis avec des engagements clairs
  • Respectez les règles de vie de votre copropriété durant votre rénovation
DomaineQuelques conseils pour votre chantier
Production d'eau chaude et/ou chauffageVérifier la présence d'un point d'arrivée du Gaz de ville, de l'eau ainsi que d'une aération ainsi d'une ventilation. Dans un appartement ancien disposant de radiateurs en fonte, préférez une révision à un changement, l'ancien à du bon. 
Installation électriqueRépartissez bien les prises électriques et les interrupteurs. Si vous devez les déplacer ou en ajouter, positionnez-les de manière logique et pratique en vous projetant dans l'utilisation future. Pensez également à positionner les sorties électriques pour les appareils du type hotte, fours, etc..
EclairageTravaillez sur l'ambiance lumineuse de votre future appartement en adaptant l'implantation au volume des différentes pièces. L'idéal serait de choisir les luminaires à ce moment là. 
PlomberieProfitez en pour checker l'ensemble de la plomberie et prévoyez l'implantation des évacuations ou sorties ( si déplacement ou ajout)
MenuiseriesVérifiez l'état des fenêtres et baies vitrées ( étanchéité, pont thermique. double vitrage,..). N'hésitez pas à les changer en cas de défaut. C'est un des principaux postes de dépense.
RobinetterieInvestissez dans des produits de qualité, donc plus chers. Vous ne le regretterez pas.
ElectroménagerCalculez l'espace nécessaire devant et autour des appareils électroménager ( réfrigérateur, four, machine à laver,etc..). La circulation ne doit pas être entravée. Pensez à l'évacuation de la hotte aspirante.
ClimatisationPositionnez bien les splits en prenant en compte le coté esthétique et l'efficacité de la ventilation. Vous pouvez en profiter pour masquer la future tuyauterie en la faisant passer dans un coffrage ou même dans des goulottes cachées dans les corniches.
PeintureNe lésinez pas sur la réfection des murs et s'ils sont en mauvais état, faites les doubler par du placo. Une peinture sur un mur non régulier sera forcement raté.


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Combien coûte mon projet de rénovation ?Les tarifs peuvent varier selon les caractéristiques de votre projet.
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